Avvocati24ore.it offre consulenza legale online in tema di acquisto di beni immobili, accompagnadoti nella stipula del contratto preliminare e nella valutazione della convenienza finanziaria del mutuo, di modo che la scelta ricada sulla forma di finanziamento con il tasso di interesse più adeguato alle tue personali esigenze oltre che alla tua attività lavorativa.

I servizi offerti sono i seguenti:

1) la stipula e/o valutazione del contratto preliminare (definito nella pratica “compromesso”);

2) stipula e/o valutazione del contratto di mutuo per l’acquisto del bene immobile;

3) valutazione della beneficiabilità delle agevolazioni prima casa;

4) valutazione della godibilità di altri benefit fiscali (agevolazione recupero del patrimonio artistico, per chi intende acquistare un bene di pregio storico artistico architettonico), e delle agevolazioni fiscali per le permute di beni immobili;

5) assistenza nella stipula dell’atto pubblico di vendita redatto dal notaio;

6) redazione e/o valutazione del contratto di accollo del mutuo stipulato dal precedente proprietario;

7) valutazione dei contratti di mediazione stipulati con agenzie immobiliari.

Non tutti sanno che:

1) Quando si permutano due immobili, ciò ha un grosso vantaggio fiscale, perché le imposte vengono pagate solo sull’immobile di valore più elevato e divise a metà. Esempio se una casa vale 50 mila euro e viene scambiata con una di 60 mila euro, le imposte sull’acquisto (senza riduzioni prima casa) sono circa 7,000 euro che divise in due fanno 3500 euro a testa. Mentre, se gli acquisti sono separati chi compra la prima spende circa 5.500 euro mentre chi compra la seconda spende circa 7.000 euro;

2) Il contratto preliminare deve essere stipulato per iscritto a pena di nullità quando riguarda beni immobili;

3) La finanziaria del 2002 n. 448 ha stabilito la detrazione dall’Irpef del 36% delle somme impiegate per ristrutturare gli immobili;

4) Per le spese condominiali non pagate dal venditore risponde anche l’acquirente in solido, pertanto l’amministratore può chiederle al nuovo compratore anche se gli oneri economici risalgono ad un periodo anteriore all’acquisto. Il compratore potrà, una volta pagato, chiedere la restituzione a colui che gli ha venduto il bene;

5) Se si acquista una casa su due piani, di cui uno interrato, è necessario che nella concessione edilizia e nell’atto di vendita il piano interrato sia indicato come “tavernetta” poiché, se viene definito come “cantina”, non potete modificarne la destinazione ma potete solo adibirlo a luogo di ricovero attrezzi o come posto auto;

6) Il venditore deve allegare all’atto di vendita, oltre il certificato di abitabilità del fabbricato, la dichiarazione di conformità degli impianti elettrici, idrici e termici che deve essere redatta da tecnici abilitati;

7) Il contratto preliminare, a partire dal 1997, può essere trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari di modo che non perderai l’immobile qualora il venditore stipulasse l’atto definitivo di vendita con terzi oltre ad avere la possibilità di recuperare i soldi eventualmente anticipati al venditore laddove questi fallisse;

8) Se l’immobile venduto è occupato da un inquilino provvisto di regolare contratto di locazione ed il bene è stato venduto senza che gli venisse offerto di acquistarlo, l’inquilino ha il diritto di riscatto, quindi, può acquistare il bene dal nuovo compratore, senza che questi nulla possa fare, semplicemente rimborsandogli la somma pagata.

Domande e risposte

Cosa vuol dire che l’immobile è incommerciabile?

Vuol dire che è frutto di abusivismo edilizio poiché la legge stabilisce che sono vendibili solo i beni per cui vi sia la concessione edilizia sin dall’origine o quelli per cui sia stata ottenuta la concessione in sanatoria (condono). Se viene venduto un bene immobile per cui non vi è la autorizzazione edilizia, il contratto è nullo.

Cosa sono i metri quadrati commerciali?

Per calcolare la superficie commerciale bisogna tener conto anche della superficie occupata in pianta dalle pareti divisorie e dai muri esterni. La superficie dei balconi, delle verande, del giardino, delle cantine, delle soffitte vanno sommate sebbene ridotte di un coefficiente moltiplicativo. Il posto auto o il box devono essere calcolati a parte.

Cosa vuol dire che il costruttore ha solo il diritto di superficie?

Vuol dire che il terreno non è di proprietà del costruttore ma di un terzo per cui alla fine di un determinato periodo (di solito 99 anni) il terreno compresa l’abitazione che vi è costruita sopra ritorna di proprietà di chi aveva dato il diritto di superficie al costruttore (di solito il comune). Ciò avviene spesso quando il costruttore è una cooperativa.

Cosa comporta comprare un immobile da una cooperativa?

In primo luogo i prezzi sono più bassi perché non possono superare per legge un tetto che viene fissato da un ente pubblico. Con le cooperative a proprietà divisa, finita la costruzione, gli acquirenti soci si trasformano in normali condomini. Nelle cooperative a proprietà indivisa, invece, ai soci è riconosciuto solo il diritto di godere della casa, che non potranno mai vendere. Inoltre questo diritto non dura per sempre, e dopo qualche decennio ritorna alla coperativa.

Cosa vuol dire accollarsi il mutuo del costruttore?

Il costruttore per eseguire l’edificazione del ben immobile solitamente chiede un prestito. Quando si stipula il contratto di acquisto viene inserita una clausola per cui l’acquirente pagherà una parte del mutuo che ha contratto il venditore per un parte corrispondente al valore della superficie occupata dall’ immobile acquistato.

E’ valida la vendita di un bene immobile ricadente in comunione e fatta da uno solo dei coniugi?

E’necessario accertare già al momento del preliminare (compromesso) se il venditore è sposato e se è in regime di separazione o comunione dei beni. Nel primo caso non vi sono problemi, il preliminare o il definitivo da lui sottoscritti sono pienamente validi, mentre nel secondo caso sia la promessa di vendita (preliminare) che il contratto definitivo (rogito notarile) devono essere sottoscritti anche dall’altro coniuge altrimenti il contratto è nullo, L’unica eccezione è il caso in cui il coniuge abbia venduto un bene che non rientrava in comunione poiché ricadente tra i beni personali ai sensi dell’art. 179 del codice civile.

CONSIGLI

Se intendi acquistare una casa segui queste semplici regole.

1) fai verificare al notaio che sull’immobile non vi siano ipoteche ed altri pesi od oneri;

2) se l’immobile è in corso di costruzione accerta che il costruttore abbia la concessione;

3) controlla che la planimetria depositata in catasto sia identica allo stato reale dell'immobile;

4) controlla che le dotazioni del bene siano conformi a quelle indicate nel capitolato dei lavori;

5) accertati che il bene non sorga in area tutelata paesaggisticamente ed il vecchio proprietario non vi abbia costruito abusivamente perché in tali casi non vi è alcuna possibilità di chiedere il condono;

6) verifica le spese condominiali attuali consultando l’ultimo consuntivo per evitare subito dopo l’acquisto di dover sostenere spese esose per riparazioni straordinarie;

7) verifica che il venditore abbia pagato le spese condominiali;

8) verifica lo stato dei pavimenti, degli infissi, delle condutture idrauliche,elettriche;

9) se è possibile non acquistare case all’ultimo piano perché il più delle volte sono soggette ad infiltrazioni;

10) controlla se la casa può fruire dei servizi essenziali (trasporti, presenza di un mercato, negozi, supermarket);

11) se intendi acquistare la casa con un mutuo chiedi sempre un preventivo sulle spese istruttoria pratica perché possono essere molto elevate e variano da banca a banca;

12) scegli mutui che consentano la rinegoziazione del mutuo o la conversione parziale in un altro prodotto finanziario della banca specie se scegli il mutuo a tasso di interesse variabile;

13) chiedi le penali che devi pagare se decidi di estinguere il mutuo anticipatamente e le penali da pagare in caso di ritardo.

Per qualsiasi chiarimento e/o desideri ricevere assistenza in merito all'acquisto di un immobile compila il modulo di richiesta consulenza ed invialo.