[Homepage]


LOCAZIONE COMMERCIALE

- ad uso diverso da quello abitativo -

La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani per uso diverso da quello di abitazione non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle seguenti attività :

1) industriali, commerciali e artigianali

2) di interesse turistico

 

Durata


La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l'immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere.

Non può essere prevista una durata inferiore altrimenti il termine viene riportato a quello prima indicato previsto dalla legge.

Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.

 

Recesso


Le parti possono consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

 

Rinnovo


Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate ai punti 1 e 2 (industriali, commerciali, artigianali, e di interesse artistico) il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni;
La rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, per mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto quando il locatore intenda:

a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nei punti 1 e 2 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;

c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti;

d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme alle previsioni di legge.

A tal fine, il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza rispettivamente per le attività indicate nei punti 1 e 2 e per le attività alberghiere.

Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo sul quale la disdetta è fondata.

Se il locatore non adempie a tali prescrizioni, il contratto s' intende rinnovato.

 

Canone


Il canone di locazione è libero e può essere aumentato annualmente solo nel limite del 75% della variazione dell’indice dei prezzi al consumo.

 

Prelazione


Il conduttore che esercita attività a contatto con il pubblico (ma non i professionisti e gli studi professionali) ha diritto di prelazione se il locatore, alla seconda scadenza, intende nuovamente locare l’immobile oppure intenda venderlo. La prelazione deve essere esercitata entro 60 giorni nel caso in cui il locatore intenda vendere ed entro 30 giorni nel caso in cui il locatore alla seconda scadenza intenda dare in locazione l’immobile a terzi.
La prelazione nel primo caso ha carattere reale nel senso che se il locatore ha violato il diritto di prelazione, il conduttore può riscattare il bene dal soggetto cui il locatore lo ha venduto corrispondendogli il prezzo pagato; mentre nel secondo caso, il locatore che ha subito la violazione del diritto di prelazione può solamente ottenere il risarcimento del danno ma non può ottenere il bene dal nuovo affittuario.

 

Indennità per perdita dell’avviamento commerciale


Quando il rapporto contrattuale cessa per volontà del locatore, e non per risoluzione consensuale o inadempimento, disdetta o recesso del conduttore, il proprietario deve corrispondere un'indennità pari a 18 mensilità (21 se si tratta di attività alberghiere) dell'ultimo canone corrisposto. Se l'immobile è adibito dal locatore o dal nuovo conduttore alla medesima attività, l'indennità è raddoppiata. L'indennità non è dovuta se le attività che si svolgevano nel locale non prevedevano un contatto diretto con il pubblico.


Sublocazione


Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto anche senza il consenso del locatore purché venga contestualmente locata o ceduta l'azienda. A tal fine il conduttore deve dare comunicazione, con lettera raccomandata, dell’avvenuta sublocazione o cessione al locatore, il quale può opporsi per gravi motivi entro 30 giorni. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro costui qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.

 

Restituzione delle somme pagate indebitamente


Il conduttore dal momento del pagamento e fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile, può ripetere le somme corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti di legge (ad esempio: canone maggiorato rispetto agli aggiornamenti ISTAT).

 

Obbligo di registrazione

Il comma 346 dell'articolo 1 della Legge Finanziaria 2005 dispone la nullità dei contratti di locazione o dei contratti che costituiscono dei diritti di godimento di unità immobiliari o porzioni delle medesime, comunque stipulati, qualora si ometta la registrazione di tali contratti.


Secondo la giurisprudenza la norma vale solo per i contratti perfezionati successivamente al 1° Gennaio 2005.

Sono esenti da registrazione solo i contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni annui.

 

Successione nel contratto


In caso di morte del conduttore gli succedono coloro che per successione o per precedente rapporto avente data certa, hanno diritto a continuare l’attività.

 

Procedure di rilascio per finita locazione

Per ottenere la liberazione del proprio immobile il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza della locazione Se il locatore intende non rinnovare il contratto alla prima scadenza, nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati, sul quale la disdetta è fondata.

Se il locatore non adempie a tali prescrizioni il contratto s' intende rinnovato.


Se adempie alle prescrizioni sopra indicate e ciononostante il conduttore non provvede alla liberazione dell’immobile nel termine indicato, il locatore dovrà esperire la procedura giudiziale di sfratto per finita locazione. Tale procedura dovrà essere instaurata per mezzo di un legale presso il Tribunale ove ha sede l’immobile locato.


Procedura di sfratto per morosità

Ai sensi dell’art. 5 della Legge n. 392/1978, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione.


In tal caso il locatore può intimare al conduttore lo sfratto per morosità e chiedere nello stesso atto ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

Tale procedura dovrà essere instaurata per mezzo di un legale presso il Tribunale ove ha sede l’immobile locato.

Per ottenere un preventivo gratuito sulla redazione di un parere in tema di locazioni ad uso commerciale invia il modulo richiesta di consulenza.