LOCAZIONI AD USO ABITATIVO

La legge 1998 n. 431 ha previsto quattro tipologie di contratti di locazione:

1) il contratto libero
2) il contratto convenzionato
3) il contratto transitorio
4) il contratto per studenti fuori sede

Rimangono esclusi da quanto di seguito esposto gli immobili di interesse storico-artistico e quelli appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, A/9 (di edilizia residenziale pubblica o locati per finalità turistiche), che sono soggetti esclusivamente a quanto dettato dal codice civile: quest’ultimo in tema di durata stabilisce un termine massimo per il contratto di locazione, che non può avere durata superiore a 30 anni (art. 1573 c.c.), mentre non contempla alcun termine minimo.

il Contratto di Locazione Libero

Questa tipologia di contratto prevede una durata di quattro anni con rinnovo per altri quattro anni.

Non sono ammesse durate inferiori, anche se entrambi i contraenti sono d’accordo, poiché, in tal caso, il contratto è nullo. Sono invece considerate lecite durate contrattuali superiori ai quattro anni.

Alla prima scadenza dei quattro anni la legge ammette solo tassativi e specifici casi in cui il locatore possa recedere dal contratto (a titolo esemplificativo e non esaustivo: concedere il godimento dell’immobile ai familiari oppure effettuare lavori di manutenzione).

In quali casi il locatore può recedere dal contratto alla prima scadenza?

La legge 431/98 stabilisce, all'art. 3, che alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo del contratto, comunicandone al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, solo per i seguenti motivi:

a. quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b. quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o in ogni modo con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c. quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d. quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e. quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, in altre parole s’intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f. quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g. quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Qualora il locatore di un immobile urbano adibito ad uso abitativo intenda recedere dal contratto deve darne avviso al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza fissata, mediante lettera raccomandata.

Ad eccezione di questa ipotesi, quindi, il contratto di locazione deve durare 8 anni, trascorsi i quali si possono verificare tre casi:

a) il rinnovo del contratto a nuove condizioni ;

b) la rinuncia al rinnovo del contratto espressa con lettera raccomandata da inviarsi almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale;

c) rinnovo del contratto automaticamente e tacitamente se nessuna delle due parti ha comunicato all’altra o la volontà di rinnovare il contratto a nuove condizioni oppure quella di porre fine al rapporto.

Disdetta anticipata del conduttore: la legge stabilisce che l’inquilino, per gravi motivi, ha il diritto di recedere anticipatamente dal contratto comunicando la sua intenzione con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto. Ciò vuol dire che anche quando ricorrono i gravi motivi il conduttore non può liberarsi immediatamente del contratto, ma deve comunque continuare a pagare il canone per sei mesi poiché la legge non prevede il recesso con effetto immediato.

Forma contrattuale

Il contratto deve avere forma scritta a pena di nullità, inoltre deve contenere delle informazioni essenziali con il fine di evitare possibili contestazioni che potrebbero generare azioni legali . Pertanto il contratto deve contenere:

-dati anagrafici del locatore;
-dati anagrafici del conduttore;
-dati dell'immobile (ubicazione, caratteristiche, rendita catastale, condizioni e stato al momento della locazione, destinazione ecc.);
-durata della locazione (minimo 4 anni+4) e clausole di recesso anticipato;
-il corrispettivo,quale il prezzo della locazione,l'aggiornamento ISTAT,le clausole relative alla morosità;
-l'ammontare del deposito cauzionale;
-ripartizione delle spese per le manutenzioni ordinarie e straordinarie nonché di eventuali altri oneri accessori;
-ripartizione delle spese di registrazione del contratto;
-clausole di divieto (ad esempio divieto di sublocazione,di cambio d'uso ecc.);
-eventuali altri accordi (ad esempio la possibilità di visite all'immobile del locatore,esonero della responsabilità del proprietario in caso di danni provocati dal conduttore ecc.).

Il Contratto Convenzionato (o canone calmierato)

Questo contratto di locazione presenta due particolarità: A) ha una durata minima di 3 anni B) il canone di affitto e le altre condizioni contrattuali non possono essere stabiliti liberamente tra il locatore ed il conduttore, ma devono rispettare le condizioni contrattuali stabilite dagli accordi sindacali che vengono perfezionati a livello territoriale.

Venendo allo specifico, la legge prevede innanzitutto una durata minima inderogabile di tre anni, decorsi i quali il contratto può essere rinnovato; nel caso di rinnovo le parti sono libere di cambiare o meno le condizioni contrattuali iniziali.

Se entro sei mesi prima della scadenza dei tre anni nessuna delle due parti prenda l’iniziativa per comunicare all’altra o la volontà di rinnovare il contratto (alle medesime condizioni o a condizioni nuove) ovvero se nessuna delle due parti comunichi all’altra la volontà di porre fine al rapporto, il contratto di locazione è tacitamente rinnovato per altri due anni alle medesime condizioni iniziali.

Passati i due anni il locatore o l’inquilino possono iniziare la procedura per rinnovare il contratto a nuove condizioni; in alternativa, le parti possono anche decidere di rinunciare al rinnovo, dandone comunicazione all’altra parte.

Le suddette comunicazioni di volontà devono essere manifestate per iscritto con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza dei due anni.

Se nessuna delle due parti, si attivi per rinnovare il contratto o per disdettarlo, il contratto sarà tacitamente rinnovato alle medesime ultime condizioni per altri due anni.

Il canone è stabilito, per tutti comuni ad alta densità abitativa, negli accordi territoriali tra le associazioni che rappresentano a livello locale gli inquilini e quelle che rappresentano i proprietari. Ogni Comune è diviso in zone e per ogni zona è stabilita nell’accordo locale la fascia di oscillazione del canone.

Il canone per ogni singolo alloggio è facilmente ricavabile poiché negli accordi sono presenti una serie di elementi (tipologia di alloggio, condizioni di manutenzione, pertinenze, dotazione di impianti e servizi) rapportati all’ambito delle zone di ubicazione dell’immobile.
Il canone così calcolato è quello che la legge fissa per la locazione dell’immobile, pertanto un canone superiore a quello determinato in conformità a tali criteri dà diritto all’inquilino di pretenderne la restituzione delle somme pagate in eccedenza anche mediante un’azione legale davanti al giudice civile.

Il contratto oltre ad avere la forma scritta deve utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali.
Il contratto ha le stesse caratteristiche del contratto cosiddetto libero.

I valori dei canoni di affitto ed i relativi parametri sono contenuti in tabelle depositate presso gli uffici del Comune in cui è ubicato l’immobile o presso le sedi delle associazioni che rappresentano i locatori e gli inquilini.

Per quanto riguarda il recesso anticipato del locatore o quello del conduttore per gravi motivi, così come per il contenuto del contratto e per la forma ed i tempi delle disdette, vale quanto sopra detto per il contratto libero con la precisazione che il contratto in questione ha una durata minima iniziale di tre anni, pertanto solo decorso tale periodo il locatore potrà recedere anticipatamente, mentre l’inquilino rimane libero di recedere anche prima (chiaramente laddove sussistano gravi motivi).

Le agevolazioni fiscali per i contratti convenzionati: la legge premia chi affitta immobili con il contratto convenzionato perché concede al proprietario uno sconto sull’ICI e sull’imposta di registro; per l’inquilino è prevista una detrazione che dipende dall’ammontare complessivo del reddito e dall’ammontare della cifra che spetta quale detrazione per l’anno di imposta.
· Le agevolazioni sono le seguenti: IRPEF il reddito imponibile derivante al proprietario è ulteriormente ridotto del 30%.L'IRPEF ridotta deve essere applicata all'importo maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il canone percepito ridotto del 15%.Nella dichiarazione dei redditi dovranno essere indicati gli estremi della registrazione del contratto di locazione.
· Imposta di registro: il corrispettivo dovrà essere calcolato sul 70% dell'ammontare del canone,con una riduzione quindi del 30%.
· ICI: i comuni possono deliberare aliquote agevolate per chi decida di locare immobili con contratti convenzionati.

Il Contratto Transitorio

Questo tipo di contratto non può durare più di 18 mesi e deve essere posto in essere per esigenze transitorie reali o del proprietario o dell’inquilino, le quali devono essere espressamente indicate.
Il canone di affitto nelle aree metropolitane ed in tutti i capoluoghi di provincia non può superare quello stabilito negli accordi territoriali che regolano i contratti convenzionati (vedi sopra).
Il contratto oltre ad avere la forma scritta deve utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali.
Il contratto ha le stesse caratteristiche del contratto cosiddetto libero.
Una specifica garanzia contro le simulazioni ed i raggiri è data dall’obbligo del proprietario di riconfermare alla scadenza del contratto i motivi di transitorietà. Se non lo fa il contratto si trasforma in normale contratto libero ( vedi sopra) 4 anni + 4 anni a canone calmierato (ovvero quello stabilito in base ai criteri previsti per il contratto convenzionato – vedi sopra).

Il Contratto per Studenti Fuori Sede

Questo tipo di contratto ha una durata che non può superare i 36 mesi.
Il contratto è rinnovabile automaticamente a vantaggio dello studente-inquilino, nel senso che alla prima scadenza il proprietario non può risolvere il contratto poiché tale diritto spetta solo allo studente.
Il canone è definito mediante accordi tra il comune di ubicazione dell’immobile e le Aziende per il diritto allo Studio oppure le Associazioni degli studenti, oppure mediante accordi stipulati tra i sindacati degli inquilini ed i sindacati dei proprietari di immobili, che dovranno tener conto della durata del contratto, della presenza del mobilio, e delle modalità di rilascio dell’immobile.
Il contratto oltre ad avere la forma scritta deve utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali.
Il contratto ha le stesse caratteristiche del contratto cosiddetto libero

Approfondimenti

Cosa bisogna fare dopo aver stipulato il contratto?

1) (obbligatorio) IL LOCATORE deve comunicare l’inizio della locazione mediante compilazione dell’apposito modulo da consegnarsi al commissariato di pubblica sicurezza (Questura) entro 48 ore dall’inizio della locazione;

2) (obbligatorio) IL LOCATORE deve entro 30 giorni pagare l’imposta di registro presso l’Agenzia delle Entrate ( il conduttore è responsabile in solido con il locatore, per cui se non paga il locatore vi è tenuto il conduttore).
L’imposta di registro per la prima annualità è pari al 2% del canone annuale con un minimo di € 51,65 + €4,13 a titolo di diritti, il tutto mediante apposito modulo F23.

Le parti sono libere di determinare con accordi interni il soggetto tenuto al pagamento delle spese di registrazione. La prassi comune è quella di dividere le spese al 50% tra le parti.

Come si procede alla registrazione del contratto?

bisogna presentare almeno due copie del contratto + 1 marca da bollo da € 10,33 per ogni copia + copia del modello F23 relativo alla registrazione + modello 69 per la richiesta di registrazione .

(facoltativo) Redazione di un verbale di consegna dell’immobile che ne attesti lo stato e l’uso;

(facoltativo) Redazione di un documento che attesti l’eventuale deposito di somme di denaro in mano al locatore a titolo di cauzione.

(obbligatorio) Rientra nelle obbligazioni del locatore anche quella di procurare al conduttore il certificato di abitabilità dell’immobile (Cass. Sez. Civ. , Sentenza n. 8409 dell’11Aprile 2006). Qualora tale certificato non sia ottenibile, si ha una situazione di grave inadempimento del locatore che legittima il conduttore a chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno.

Si può sublocare l’immobile?

Salvo patto contrario, il conduttore, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli (art. 1594 c.c.), ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.
Se si tratta di immobili urbani adibiti, il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, né può cedere ad altri il contratto, senza il consenso del locatore (art. 2, Legge. 392/78). Il conduttore ha tuttavia facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, salvo patto contrario, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.

Cosa accade se viene venduto l'immobile concesso in locazione?

La locazione non cessa se la cosa locata è alienata, anche a titolo gratuito. In caso di vendita dell'immobile oggetto del contratto di locazione, l'accordo è quindi opponibile al terzo acquirente solo se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa (art. 1599 c.c.). In tal caso l'inquilino continuerà a godere del bene secondo l'accordo stipulato con l'alienante e sino allo scadere di esso.
Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione.

Come si devono dividere le spese tra il conduttore ed il locatore?

Il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico dell’inquilino. Tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell'inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria.
La Legge 392/78 prevede più specificamente che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Qualora dovessero eseguirsi sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione ovvero per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.
Il mancato pagamento degli oneri accessori a carico dell’inquilino può essere causa di risoluzione del contratto e di sfratto quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

Quando deve essere pagato l’affitto?

E’ il contratto che fissa le scadenze; in caso di mancato pagamento il giorno stabilito e decorsi 20 giorni dallo stesso il contratto può essere risolto dal giudice e l’inquilino può essere sfrattato.

In quali casi si può richiedere lo sfratto?

Lo sfratto è il provvedimento con cui il Giudice ordina all’inquilino di riconsegnare e rilasciare l’appartamento.

Il procedimento per ottenere la convalida di sfratto può avviarsi per opera del locatore:

A. per finita locazione: quando il contratto è scaduto o sta per scadere;

B. per morosità: in caso di mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

In tutti i casi la procedura si avvia con un’intimazione, rivolta dal locatore al conduttore, di lasciare libero l'immobile, con contestuale citazione in udienza del conduttore per la convalida.

In udienza il conduttore può decidere:

a. di non comparire, e in tal caso il giudice ordina la convalida esecutiva efficace dopo 30 giorni;

b. di presentare opposizione, ma se questa non è fondata su prova scritta, il giudice concede in ogni modo la convalida il rilascio dell'immobile, con ordinanza immediatamente esecutiva;

c. di comparire e, se si tratta di uno sfratto per morosità, chiedere che sia concesso un termine di grazia (non superiore a 90 giorni) per consentire il pagamento dei canoni non onorati. Difatti, in presenza di difficoltà economiche il conduttore può chiedere al giudice un termine per il pagamento dei canoni scaduti, termine che può essere al massimo di 90 giorni;

d. per necessità che avviene quando il proprietario intende riutilizzare l’alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge o per effettuare i lavori tassativamente indicati dall’art. 3 della legge 431 del 1998.

Proroga dello sfratto

Con il provvedimento che ordina all’inquilino di rilasciare l’immobile il giudice indica anche la data del rilascio.
Questa data non è prorogabile nei casi di necessità (vedi sopra), morosità, inadempienza.
La data, invece, può esser prorogata, per gli sfratti per finita locazione nei Comuni ad alta densità abitativa e nei capoluoghi di provincia.
In questo caso si può chiedere al giudice che fissi nuovamente il termine del rilascio concedendo una proroga che normalmente non può superare i 6 mesi sebbene in alcuni casi di bisogno sociale (anziani ultra 65enni, portatori di handicap, disoccupati, cassaintegrati ecc.) il termine può giungere fino a 18 mesi.

Rimangono esclusi da quanto sopra esposto gli immobili di interesse storico-artistico e quelli appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, A/9 (di edilizia residenziale pubblica o locati per finalità turistiche), che sono soggetti esclusivamente a quanto dettato dal codice civile: quest’ultimo in tema di durata stabilisce un termine massimo per il contratto di locazione, che non può avere durata superiore a 30 anni (art. 1573 c.c.), mentre non contempla alcun termine minimo.

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